Kokemuksia ja näkökulmia

Kylpyhuoneremontti on asunto-osakeyhtiössä yhteistyötä

Kun kerrostalo- ja rivitalo-osakas kunnostavat kylpyhuoneensa, pitää kylpyhuoneremontista ilmoittaa taloyhtiölle. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiötä huolehtimaan omistamastaan kiinteistöstä sekä valvomaan osakkaiden muutostöitä siten, etteivät muutostyöt aiheuta kohtuutonta haittaa yhtiölle tai sen muille osakkaille.

Remonttiin ryhtyvän on ilmoitettava suunnitelmistaan taloyhtiön isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle hyvissä ajoin. Taloyhtiölle riittää urakoitsijoiden nimeäminen ja tarkahko remonttisuunnitelma. Taloyhtiön hallinto yleensä kuittaa ilmoituksen saapuneeksi ja käsittelee saapuneen ilmoituksen kahdessa viikossa.

Taloyhtiö ei ole velvollinen osallistumaan osakkaan oma-aloitteisesti teettämän remontin kustannuksiin. Jos remontin aikana tulee esiin taloyhtiön kunnossapitovastuule kuuluvissa rakenteissa tai järjestelmissä ilmenneitä vikoja, on yhtiö vastuussa niiden korjauksesta ja kustannuksista.

Näin osakkaan tekemä remontti etenee

  • Osakas suunnittelee remontin ja kilpailuttaa sen toteutuksen.
  • Osakas tekee muutostyöilmoituksen isännöitsijätoimistoon tai hallitukselle
  • Muutostyöilmoitus käsitellään ja hyväksytään isännöitsijän ja tarvittaessa hallituksen toimesta.
  • Asbestikartoitus tehdään pätevöityneen urakoitsijan toimesta.
  • Remontti käynnistyy vesikatkolla ja vesikalusteiden sekä sähköjen purkutöillä.
  • Purkutöiden valmistuttua tehdään purkukatselmus
  • Tarvittaessa kastuneet rakenteet kuivataan ja korjataan
  • Jälleenrakentaminen alkaa pohjatöillä
  • Märkätila vedeneristetään ja vedeneristys tarkastetaan
  • Tehdään laatoitus, kalustus sekä putki- ja sähkötyöt
  • Valmiissa kylpyhuoneessa pidetään loppukatselmus

undefined

Muutostyöilmoitus

Muutostyöilmoituksessa ilmoitetaan remontin tarkka sisältö ja sen etenemisaikataulu, remonttiin valitut urakoitsijat rakennusurakoitsijasta sähkö- ja lvi-ammattilaisiin.

Muutostyöilmoitusta varten laaditaan selkeä remonttisuunnitelma työn sisällöstä ja käytettävistä materiaaleista. Suunnitelman pohjalta urakoitsijoiden kanssa tehdään kirjalliset urakkasopimukset.

Kylpyhuoneremontin kesto määräytyy remontin laajuuden ja tehtävien muutosten perusteella.

Muutostyöstä kannattaa ilmoittaa isännöintiin aina hyvissä ajoin.

Asbestikartoitus

Mikäli kylpyhuone on valmistunut 1994 tai aiemmin, tilataan asbestikartoitus.

Purkutyö tehdään asbestikartoitustulosten perusteella joko rakennustyönä tai asbestipurkutyönä.

Valvonta

Kylpyhuoneremonttia valvotaan joko taloyhtiön osoittaman valvojan, kuten teknisen isännöitsijän tai osakkaan itse ehdottoman kolmannen osapuolen toimesta. Tarkastuksia on vähintään yksi - vesieristyskatselmus. Tyypillisesti katselmuksia on kuitenkin kolme: purkukatselmus, vedeneristystarkastus sekä loppukatselmus.

Purkukatselmus

Kun pinnat on purettu, suoritetaan kylpyhuoneessa ensimmäinen tarkastus eli purkukatselmus. Pintoja purkaessa saattaa esiin tulla piileviä kosteusvaurioita. Mikäli vauriot ovat rakenteissa, niiden korjausvastuu kuuluu taloyhtiölle. Kosteusongelmat aiheuttavat yleensä viivästyksiä suunniteltuun remonttiaikatauluun – rakenteiden koneellinen kuivaus kestää mittauksineen kolmesta neljään viikkoa.

Vesieristyskatselmus

Vesieristystyön suorittajalla on oltava VTT:n märkätilasertifikaatti tai pitkäaikainen ammattikokemus vesieristystöistä ja tuotesarjakohtainen sertifikaatti. Koko rakenne tehdään valitun vedeneristeen valmistajan tuoteperheellä.

Vesieristystyön hyväksymisen edellytyksenä on asianmukaisten pohjatöiden tekeminen ja rakentamismääräyskokoelman vesieristysohjeiden noudattaminen. Eristettävien pintojen tulee mm. olla tasaiset ja niissä tulee olla riittävä kaato lattiakaivolle. Kynnyskorotuksen ja oven alta tai läpi tulevan korvausilman saannista on huolehdittava.

Loppukatselmus

Loppukatselmuksessa valmis työ tarkastetaan ja kootaan kaikki dokumentit. Tyypillisesti vedeneristyspöytäkirja, sähkötyön käyttöönottopöytäkirja, vesikalusteiden tyyppihyväksyntädokumentit sekä tarvittaessa kosteusmittauspöytäkirja. Osakas vastaa kaikista valvonnan aiheuttamista kustannuksista.

Rakennuslupa

Kylpyhuoneen pintojen uusiminen ei vaadi rakennuslupaa. Tilan käyttötarkoituksen muutokset, eli kuivien tilojen muuttaminen märkätiloiksi tai muutokset kantaviin rakenteisiin vaativat huolellista suunnittelua. Suunnitelmat tekee aina pätevöitynyt suunnittelija ja kaupungista riippuen riittää taloyhtiön hyväksyntä tai rakennusvalvonnan hyväksyntä.

Rakennusvalvonnan tehtävä on varmistaa, että rakennushankkeeseen ryhtyvä hankkii hankkeen vaativuuteen nähden riittävät suunnitelmat ja suunnittelijat. Rakennusvalvonnan hyväksymismenettelyt vaihtelevat kevyistä ilmoituksista rakennuslupaan, muutoksen vaativuuden mukaan. Muutokset voivat aiheuttaa myös muutoksia vastuun jakoon osakkaan ja yhtiön välillä, sekä muutostarpeen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen.

Aloita prosessi kaupunkisi rakennusvalvonnan verkkosivuilta ja kysymällä isännöitsijältä. Saat tässä apua myös muutoksiin erikoistuneen urakoitsijan verkostossa olevalta suunnittelijalta.

Vastuu kustannuksista asunto osakeyhtiölain mukaan

Kun taloyhtiön osakas remontoi asuntoaan, hän maksaa remonttikulunsa itse. Jos osakkaan valitsema tasonnosto aiheuttaa taloyhtiölle myöhemmin lisäkustannuksia, niistä vastaa osakas.

Jos remontissa paljastuu ongelmia taloyhtiön vastuulle kuuluvissa rakenteissa tai laitteissa, yhtiö maksaa ne remonttikustannukset, sillä vikojen korjaus kuuluu taloyhtiölle.

Kaikki remontin kustannukset kuuluvat osakkaan maksettaviksi

Kun osakas remontoi kylpyhuoneen, hän joutuu pääsääntöisesti maksamaan kaikki kustannukset itse. Myös taloyhtiölle remontista aiheutuvat kustannukset kuuluvat osakkaan maksettaviksi. Taloyhtiö saa periä osakkaalta remontti-ilmoituksen käsittelystä ja remontin suunnitelmien tarkistamisesta aiheutuvat kulut, sekä remontin valvontakulut ja huoltoyhtiö voi laskuttaa vesikatkosta hinnastonsa mukaisen palvelumaksun.

Jos osakas uusii remonttinsa yhteydessä taloyhtiön vastuulle kuuluvia, käyttökelpoisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, hänen kuuluu maksaa myös tästä koituvat kustannukset. Siitä huolimatta, että yhtiö vastaa rakenteiden ja järjestelmien kunnossapidosta. Osakkaan oma-aloitteisissa remonteissa kaikki työsuoritukset materiaaleineen kuuluvat kuitenkin osakkaan maksettaviksi.

Jos osakas esimerkiksi uusii kylpyhuoneremontin yhteydessä ehjät vedeneristeet, hän joutuu maksamaan eristeiden työ- ja materiaalikustannukset. Samaten remontin yhteydessä uusittava hana on maksettava itse, jos vanhassa vesihanassa ei ole vikaa.

Taloyhtiö maksaa vain taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien vikojen korjauksen

Mikäli remontin yhteydessä paljastuu vikaa taloyhtiön vastuulle kuuluvissa rakenteissa tai laitteissa, yhtiö joutuu maksamaan osan remonttikustannuksista. Taloyhtiö vastaa lain mukaan asunnon rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien, kuten vesi- ja viemärijohtojen ja niihin liittyvien vesikalusteiden, kunnossapidosta. Jos niissä ilmenee vikaa, taloyhtiöllä on oikeus ja velvollisuus korjata vika.

Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle, jos esimerkiksi vanhaksi käyneen kylpyhuoneen vesieristeenä toimivassa muovimatossa on jokin vika ja kosteutta pääsee mahdollisesti vian vuoksi pintojen alle yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin.

Taloyhtiön osallistuminen kustannuksiin ja Kustannusten jakaminen

Useat taloyhtiöt osallistuvat vesieristyksen uusimiskuluihin. Osallistuminen riippuu yhtiökokouksen päätöksistä sekä yhtiöön vakiintuneesta käytännöstä. Käytännöt on selvitettävä ennen korjaustöiden aloittamista ja maksuista on aina sovittava etukäteen. Taloyhtiö saattaa maksaa osuutenaan kohtuullisen summan, joka vastaa yhtiössä aiemmin vastaavista töistä maksettua hintatasoa.

Monessa taloyhtiössä yhtiö osallistuu vesieristystyön kustannuksiin kylpyhuoneiden kokonaiskorjausten yhteydessä maksamalla vesieristystarvikkeet ja niiden asentamistyön.

Kustannukset voivat siirtyä taloyhtiön vastuulle

Tyypillisesti rakenteista löytyvä kosteus on peräisin suihkuttelun vesistä ja rajoittuu suihkualueelle. Korjaamiseksi riittää kosteuden kuivaaminen koneellisesti. Kuivaamisesta aiheutuneet kustannukset katetaan tyypillisesti yhtiön varoista.

Mikäli rakenteet ovat kastuneet vaurioituneet laajemmin, tai kosteus on tullut putkista tai rakennuksen ulkopuolelta, kylpyhuoneen remontin kustannukset siirtyvät taloyhtiön vastattavaksi. Koska kyseessä on taloyhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen vika, vastaa taloyhtiö myös osakkaan vastuulle kuuluvien pinnoitteiden uusimisesta perustasoon asti. Jos osakas haluaa taloyhtiön perustasoa laadukkaammat pinnoitteet, maksaa osakas niiden erotuksen.

 


Jaakko Rosti

toimitusjohtaja, ins.

Lisää kokemuksia ja näkökulmia

Näin etenee Suomen luotettavin kylpyhuoneremontti

Kotikäynti ja kartoitus

Kotikäynti ja kartoitus

Materiaalien valinta

Materiaalien valinta

Remontin valmistelu

Remontin valmistelu

Remontin toteutus

Remontin toteutus

Lue lisää